У 2013 році ринок нерухомості буде незмінним

Январь 27 10:07 2013

Ціни квартир на вторинному ринку впадуть на 6-10%, а житло в новобудовах подорожчає на 3-8%.
Кількість квадратних метрів в Україні впевнено зростає: за даними Держстату, за січень-вересень 2012 року в містах було введено в експлуатацію 4,7 млн. квадратних метрів житла — це на 27,9% більше, ніж за дев’ять місяців 2011 року. Збільшення пропозиції житла в новобудовах тисне на вторинний ринок: поступово знижується ціна «квадрата» — за 2012 рік в Києві та містах-мільйонниках «вторичка» подешевшала на 5-20%.

У той же час ціни на квартири в споруджуваних будинках ростуть. «У середньому житло подорожчало на 8-10%. Причина такої зміни цін у зростанні вартості будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт, а також в завершальній стадії будівництва ряду великих об’єктів», — відзначає директор проектної групи «Архиматика» Олександр Попов.

Тим не менш, нові метри стають переважно. Перш за все, це пов’язано з рівнем якості таких об’єктів. «В останні роки покупці вимогливіші до вибору нерухомості, вони більше звертають увагу на якість і потенційну ліквідність об’єкта. У підсумку відбудеться плавне, але неминуче здешевлення квартир в старому і ветхому житловому фонді, малометражок. Дійсно якісні і ліквідні варіанти можуть трохи підрости в ціні» , — вважає Ірина Луханіна, генеральний директор АН «Благовіст».

Логіка в цьому є. Низькоякісне порохнявіє житло дешевшатиме і втрачати ліквідність. Але ось що наводяться на користь «подорожчання» первинки такі аргументи, як зростання витрат на будівництво нового житла, швидше, викликають посмішку. Тому що частка цих витрат у ціні реалізованих квадратних метрів — навіть не половина, а менше. Решта — легальні й нелегальні побори з забудовників, а також їх власна прибуток.

Нові та різні

У 2012 році квартири в споруджуваних будинках нарешті повернули купівельну довіру, втрачену через зупинки будівництва десятків об’єктів у період кризи 2009-2010. За даними SV Development, у лютому 2011 року в Києві було куплено 126 квартир в новобудовах, в лютому 2012 року — 698, а в листопаді того ж року вже 1900 квартир в нових будинках знайшли своїх власників. Збільшення продажів стало можливим завдяки зростаючої активності забудовників: за даними проектної групи «Архиматика», темпи будівництва в 2012 році в порівнянні з 2011 зросли на 30-40%, і більше 60% об’єктів здаються в експлуатацію згідно з графіком, тобто без відставання .

«У 2012 році в порівнянні з 2011 роком обсяг проектованого в столиці житла збільшився на 25%. Сьогодні в Києві проектують близько 4 млн. кв. М житла, яке буде введено в експлуатацію в 2014-1017 роках. При цьому близько 70% припадає на житло економ-класу «, — говорить Олександр Попов. На гребені попиту — однокімнатні та двокімнатні в будинках економ-сегмента, розташованих в «спальних» районах міста. Ціна таких квартир — 53-80 тис. дол У об’єктах економ-класу ціна метра в 2012 році знаходилася в межах 7,5-9,8 тис. грн., А в будинках бізнес-класу — 11-14 тис. грн.

«За 2012 ціни на первинне житло зросли приблизно на 5-7%. Причиною тому рівень інфляції в країні, який провокує підвищення вартості всіх споживчих товарів, будівельних матеріалів, палива, а крім того, підвищення попиту на житло серед населення», — впевнений віце-президент ХК «Київміськбуд» Аркадій Бондарев.

Зростання попиту на первинні метри, як стверджують продавці, пов’язаний не тільки з вирішенням житлового питання. Тренд 2012 року — інвестування в метри з метою збереження заощаджень. У 2013 році тенденція вкладання коштів у нерухомість, на думку продавців, збережеться — цьому сприятиме як нестабільна економічна ситуація в країні, так і існуюче недовіра до національної валюти.

Проти цього можна навести інший аргумент: брутто-доходність від здачі однокімнатної квартири в оренду не перевищує 8-9% річних. Але! Тут не враховані податкові платежі (а вони вже істотні навіть для «спрощенців»), витрати на підтримку товарного вигляду здається в оренду житла, а також неминучий «простий» квартир (не всі 12 місяців в році квартири зайнятих орендарями, нерідко вони пустують в очікуванні нових мешканців). Тобто єдиним аргументом на користь саме інвестування в первинку може стати її здешевлення мінімум на 20-25% — от тоді чиста прибутковість такого житла буде хоча б трохи вище нинішніх доларових депозитів у надійних банках.

Іншим трендом 2013 стане збільшення пропозиції житла економ-класу. «Однією з ключових тенденцій 2012 року став активне поява на ринку» бюджетних «пропозицій від невеликих компаній.

Ця тенденція змусила багатьох серйозних забудовників переорієнтуватися на «малий метр». Якщо до кризи нормально продавалися однокімнатні квартири по 55-60 кв. м, то в тих комплексах, які зводилися в останні два-три роки, площа «одинички» становить 35-45 кв. м. А самих «одиничок» в під’їзді вже набагато більше. Відомі випадки, коли забудовники «на ходу» переплановуватися 3-кімнатні квартири в «одинички», — розповів начальник відділу продажів РК «Park Stone» Дмитро Шостя.

Ціни на первинному ринку в 2013 році, як обіцяють продавці, зростуть у середньому на 3-8%, а окремі об’єкти економ-класу на завершальному етапі будівництва подорожчають на 10-12%.

При цьому покупці все одно будуть частіше купувати вторинне житло: виною тому не вирішені в нових будинках побутові питання і юридичні ризики. В журнал «Деньги» протягом 2012 року неодноразово надходили скарги власників квартир у новобудовах, пов’язані з відсутністю нормального функціонування систем комунікацій (електрики, опалення і гарячої води) у вже введених в експлуатацію будинках, не кажучи вже про порушення строків здачі в експлуатацію навіть після своєчасного або майже вчасного завершення будівництва.

«Мій будинок був зданий» Київміськбудом «в експлуатацію ще рік тому, всі документи на квартиру оформлені, ремонт зроблений, можна в’їжджати. Але як? Відсутній підключення до постійного електропостачання, іноді по три дні в будинку немає ні світла, ні тепла», — розповіла кореспондентові «Денег» власниця квартири в новобудові по вулиці Ахматової, 34, Мар’яна Гармаш.

У містах-мільйонниках ціни на ринку первинної нерухомості протягом минулого року залишалися стабільними, зростання склало всього 3-5%. «У 2012 році ми відзначали незначне, але стабільне зростання цін. В середньому вартість метра в Харкові за минулий 2012 зросла на 3,7%. На ціноутворення впливали місцерозташування і клас житла, рівень завершеності будівництва, особливості будівельних технологій, курс долара і вартість будівельних матеріалів «, — зазначив директор компанії» Авантаж «Євген Іосілевіч.

Як і в столиці, в регіонах високий попит на невеликі квартири в будинках економ-класу. У Харкові «квадрат» у таких об’єктах варто 5,4-6 тис. грн., В Одесі — 5-7,5 тис. грн., А в Дніпропетровську, Донецьку та Львові — 5-8,5 тис. грн. На відміну від інших великих міст, у Львові практично немає вибору житла економ-класу, там забудовники воліють зводити малоповерхові будинки преміум-класу та наповнені інфраструктурою ЖК бізнес-класу. Вартість метра в таких будинках складає 9-16 тис. грн. У 2013 році в цьому місті збережеться відкладений попит на квартири економ-сегменту — про нові проекти недорогого житла ніхто з місцевих забудовників поки не заявив.

  Article "tagged" as:
  Categories: