«Революцію» відклали, але не відмінили

Март 15 11:16 2012

Інна БЕРНАЦЬКА, голова Рівненського обласного відділення Української нотаріальної палати та Володимир ПОПОВ, нотаріус Рівненського міського нотаріального округу

Проблеми реформування державної реєстрації речових прав на майно та їх обтяжень, що виникають на підставі нотаріально посвідчених договорів, нині жваво обговорюються всіма зацікавленими сторонами. У лютому робоча група Рівненського обласного відділення Української нотаріальної палати провела ряд зустрічей, консультацій з нотаріусами, науковцями, адвокатами, представниками БТІ, а ще круглий стіл на базі Національного університету «Острозька академія» з питань обговорення проблем реформи у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Під час цих обговорень виокремлено ряд недоліків з поданням пропозицій їх усунення через президента Української нотаріальної палати до Міністерства юстиції України, Президента України, Верховної ради України.

Питання реформування системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень залишалося відкритим упродовж значного проміжку часу. Постала необхідність створення єдиного органу, який буде володіти відомостями щодо речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень суб’єктів цивільних правовідносин, вдосконалення, спрощення і створення, так би мовити, «Єдиного вікна». А чи буде воно єдине?

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у чинній редакції (далі – закон) закріпив єдиний момент виникнення права власності на нерухоме майно з 01.01.2013 – моменту державної реєстрації прав. Створена Державна реєстраційна служба, яка, окрім інших повноважень, покликана проводити таку реєстрацію.

Проте не все так просто, як може здатися на перший погляд. Фактично планується РЕВОЛЮЦІЯ в теорії і практиці ци­вільного права щодо речових прав на нерухоме майно, в тому числі права власності, яке підносили на щит як одне з основних прав людини стародавні мислителі та мудреці. Відомий філософ Гегель писав, що «власність – це втілення волі в речі» і що до такого «втілення» річ перебуває поза розумною діяльністю людини, поза правом. Він підкреслював надзвичайну важливість договору у встановленні права власності. Як бачимо, ще із стародавніх часів виникнення права власності тісно пов’язане з волею людини, яка закріп­люється в договорі.

Цивільний кодекс України передбачає різні моменти виникнення права власності на нерухоме майно на підставі ДОГОВОРУ. Вони теж пов’язані перш за все з волею сторін договору, видом договору, вимогами, встановленими законодавцем до договору та його форми, різноманітністю цивільно-правових відносин тощо.

Тобто для набуття права власності необхідна ВОЛЯ, яка перетворюється на ВОЛЕВИЯВЛЕННЯ (зовнішній прояв волі), та сукупність дій, виписаних законом (сюди можна віднести і вимоги про форму договору, його державну реєстрацію). Нотаріус же посвідчує факт укладення сторонами договору, в якому закріплена їхня воля. Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору – то обов’язкові умови для визнання договору суб’єктами цивільно-правових правовідносин, для його легітимності. Можна сказати, вони посилюють, закріплюють договір.

Але ні нотаріальне посвідчення, ні державна реєстрація договору, а тим паче державна реєстрація речового права за новоствореним порядком не можуть впливати на зміст волі сторін за ним. Сьогодні Сторони можуть у договорі на власний розсуд встановити момент визначення права власності за ним, що дозволено ЦК України, який у ст. 6, 627 закріпив свободу договору як одну з основних засад цивільного законодавства, що є непорушними.

Частина 3 ст. 3 вищевказаного Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», визначивши моментом виникнення права власності на нерухоме майно у всіх випадках момент державної реєстрації такого права, нівелює ряд засад цивільного законодавства, в тому числі свободи договору, та суперечить вимогам Цивільного кодексу України, не враховує правовідносин, що виникли до набрання законної сили цим законом.

Виникає безліч питань щодо втрати можливості укладення одночасно договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотеки, що загальмує і без того складне нині кредитування населення фінансовими установами, визначення моменту виникнення права власності згідно з договорами з відстрочкою та розстрочкою платежу, договорами відчуження нерухомого майна з відкладальними умовами тощо.

Не можна не зауважити той момент, що не завжди набувач за договором зможе вчасно звернутися до державного реєстратора, в т.ч. у зв’язку зі своєю смертю. Це, відповідно, означатиме, що в особи не виникло право власності на майно, хоч договір укладений, всі умови виконані…

Тобто однією з головних проблем цієї реформи постає бажання законодавця поставити реєстрацію речового права (технічну дію), що повинна була б мати «правофіксуючий» статус, в основу виникнення права власності, що неприпустимо.

Більше того, надзвичайно гостро стоїть питання повноважень державного реєстратора, що фактично лежить у площині повноважень суддів, необхідність перереєстрації вже існуючих прав громадянами в Укрдержреєстрі.

Нотаріусів планується наділити повноваженнями подачі заяви про державну реєстрацію речових прав, що виникають на підставі договору, Укрдержреєстру в електронній формі. Проте набувачу все одно буде необ­хідно звертатися особисто з оригіналами документів до державного реєстратора. Не відомо, який правовий статус вбачається законотворцем в цих діях нотаріуса, які за своєю юридичною природою аж ніяк не спів­відносяться з нотаріальною діяльністю та ПРИНИЗЛИВІ для такого високого рівня спеціалістів з юриспруденції, як нотаріуси. Цікавим є положення Закону (ст. 15 п.11), що датою та часом державної реєстрації прав буде дата і час реєстрації заяви про реєстрацію прав у Державній реєстраційній службі, що закладає на майбутнє безліч спірних моментів.

Складним є питання щодо окремих видів нерухомого майна, а саме земельних ділянок, ос­кільки з огляду на Закон України «Про Державний земельний кадастр» №3613-IV, законодавець виділяє два поняття: «державна реєстрація земельної ділянки», що проводитиметься органами Державного земельного кадастру на підставі технічних документацій (проектів землеустрою), розроблених землевпорядними організаціями (установами) та «державна реєстрація речових прав на земельну ділянку». Бачимо замість спрощення стадії розробки технічної документації (проектів землеустрою) її ускладнення та подвійну реєстрацію.

Надзвичайно лякає можливими наслідками ліквідація поточної інвентаризації БТІ та допуск до технічної інвентаризації приватних структур, оскільки законопроект про органи технічної інвентаризації має саме такий зміст. Як наслідок цього, можна передбачити в майбутньо­му відсутність достовірних відомостей про об’єкти нерухомості всіх форм власності, оскільки зміна основних і дуже важливих характеристик об’єктів нерухомості, відмінних від земельної ділянки, відкриває широке поле для впровадження незаконних схем, у т.ч. рейдерського захоплення підприємств.

Дуже захмарною здається можливість держави контролювати такі приватні структури і впливати на розмір оплати їхніх послуг, оскільки послуги будуть надаватися на основі цивільно-правового договору в умовах ринкових відносин.

Болючим є питання стосовно строків державної реєстрації речових прав на нерухоме майно у всіх випадках, які для виникнення прав Законом визначені в 14 днів, для обтяжень – один день. По-перше, важко повірити, що, наприклад, 1-2 реєстратори на 50000-ий район зможуть витримати такі навантаження фізично, не кажучи вже про дотримання строків. По-друге, для реєстрації таких обтяжень, як іпотека і заборона, важлива кожна хвилина, оскільки за одну добу майно можна заставити 10 і більше разів, а зареєстрованим буде вважатися те обтяження, заява про реєстрацію якого надійшла першою. І це тільки невеличка часточка проблемних питань, перед якими ми постанемо, коли закон запрацює.

Юридична спільнота вбачає серйозні недоліки запропонованої реформи, непоправні наслідки та однобічний підхід до неї.

Хочеться відкинути все зайве, абстрагуватись від того, що нотарям стало вже звичним працювати в умовах юридичного колапсу, спричиненого багатьма факторами, в тому числі неузгодженістю норм законодавства, частого нівелювання законодавцем і нормотворцями теорії цивільного та інших галузей права, які формувалися протягом розвитку людства і нині підтверджені практикою, та застерегти від основних серйозних помилок, через які вже пройшли ряд країн.

Згідно з аналізом законодавства, здійсненого юристами, в тому числі адвокатами, науковцями, представниками БТІ, сьогодні надзвичайно важливим є виправлення помилок реформи і закріплення на законодавчому рівні:

а) «правофіксуючого» статусу державної реєстрації речових прав, замість запропонованого сьогодні – правовстановлювального (як наслідок – можливість одночасного укладення договорів купівлі-продажу та іпотеки, що сприятиме збільшенню і облегшенню кредитування, укладення договорів купівлі-продажу з відстрочкою або розстрочкою платежу не буде ховати в собі небезпек, а також громадяни не будуть мати необхідності укладати фіктивні (удавані) договори, вигадувати розписки й інші подібні речі);

б) повноважень державних реєстраторів у площині державної реєстрації прав, як технічної реєстрації фактів їх виникнення;

в) скорочення строків державної реєстрації речових прав за правочинами, що посвідчуються нотаріально, з 14 до 1 дня, а також зменшенням вартості такої державної реєстрації, що стане можливим лише у разі надання нотаріусам повноважень із державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за посвідчуваними ними правочинами (адже нотаріуси на високому рівні впродовж багатьох років успішно проводять державну реєстрацію договорів, що технічно займає від сили 10 хвилин і потребує мінімум оплати. При цьому відпаде необхідність у дублюванні державним реєстратором реєстраційної справи, яка міститиме ті ж документи, що й справа в нотаріуса, державні реєстратори будуть суттєво розвантажені, адже на них попри це залишиться надзвичайно велика кількість реєстраційної роботи);

г) збереження існуючих повноважень нотаріусів щодо реєстрації обтяжень на нерухоме майно, що виникають на підставі посвідчуваних ними правочинів (заборона відчуження, іпотека), що упередить хвилю шахрайств та інших зловживань з нерухомістю і фінансовими ресурсами;

д) збереження поточної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, яку здійснюють комунальні підприємства перед укладенням цивільно-правових договорів, предметом яких є житлові і нежитлові приміщення та інші об’єкти нерухомості, в тому числі видачу БТІ довідок-характеристик на кожен об’єкт нерухомості.

Це просто необхідно робити для забезпечення точності опису цих об’єктів, що стане на захисті в першу чергу прав набувачів нерухомого майна, дозволить володіти достовірною інформацією про об’єкти нерухомості, дасть можливість контролювати незаконні перепланування об’єктів, що може зберегти життя громадян, їхніх дітей, запобігатиме незаконним діям із нерухомим майном;

е) недопущення до технічної інвентаризації приватних структур, натомість залишення цих повноважень комунальним під­приємствам БТІ, що створені органами місцевого самоврядування – відповідними радами.

Це дозволить зберегти архіви інвентаризаційних справ, які укладалися понад 70 років, забезпечить регулювання вартості послуг територіальною громадою, дозволить впливати на строки і посилити відповідальність.

Залишається надіятися, що депутати і нормотворці прислухаються до думок фахівців справи та в інтересах громадян України припинять однобічний підхід до реформування цієї галузі і внесуть відповідні зміни до законодавства.

  Categories:
write a comment

0 Comments

No Comments Yet!

You can be the one to start a conversation.

Add a Comment

Your data will be safe! Your e-mail address will not be published. Also other data will not be shared with third person.
All fields are required.