Земля землі не рівня

Март 08 13:48 2012

Чому одні ділянки цінять по 3-5 тисяч доларів за гектар, а інші по стільки ж за сотку?

Ми всі у всьому професіонали. Принаймні, більшість себе такими вважає. Спеціалісти, експерти, фахівці широкого профілю. Ми наперед знаємо, що лікар може прописати нам зовсім не ті ліки, які нас вилікують. (При цьому нас геть не бентежить те, що, аби стати лікарем, треба вчитись 6-9 років). Ми точно знаємо, що вчитель несправедливо оцінює знання нашої дитини. Бо інтелектуальний рівень нашого чада в кілька разів вищий від виставленого учнівського стандарту. Та й проект нашого будинку, зроблений архітектором, ми покращуємо своїми ноу-хау. Ну й що з того, що в нас – не та освіта?!

Але є професія, в якій кожен із нас вважає себе мало не професором. Ця професія – оцінювач. Більшість однаково впевнено говорить про вартість Криворіжсталі чи сільськогосподарських земель Полісся. І зовсім не важливо, що при цьому не є еконо­містами, будівельниками, механі­ками, землевпорядниками, юристами. Та й яка різниця для всезнайок, яким сільськогосподарським землям дають оцінку: в населеному пункті чи за його межами; площею в 10 соток чи в 100 гектарів; сіножатям чи перелогам. За такою логікою все просто: знаючи вартість землі під жилим будинком, «знавці» знаходять пропорційно і вартість інших ділянок. Ще гірше, коли працівники силових структур задають запитання: «Скільки коштує сотка чи гектар землі в місті або області?» Це те саме що спитати в лікаря середню температуру хворих по лікарні.

Настав момент, коли питання оцінки сільськогосподарських земель повинне бути висвітлене для загалу. Тож далі буде без гумору і сарказму.

Найбільшу ціну за одиницю площі земельної ділянки, наприклад в місті Рівне, мають присадибні земельні ділянки (до 10 соток) і ділянки комерційного (торговельного, офісного) призначення. Чим менша площа присадибної земельної ділянки, тим більша в неї можливість бути не просто проданою, а проданою за більшою вартістю за одиницю площі. Гарний приклад при продажі квартир: квадратний метр однокімнатних квартир завжди дорожчий, ніж багатокімнатних. Мало того, однокімнатні квартири не застоюються на ринку.

Землі сільськогосподарського призначення кардинально відрізняються в ціні від земель житлової та громадської забудови. По-перше, йдеться вже про вартість не сотки, а гектара. По-друге, для покупця важливо, підпадають землі під дію існуючого мораторію чи ні. По-третє, слід звернути увагу на місце розташування ділянки (в межах населеного пункту чи за його межами).

Міські земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які не підпадають під дію мораторію, значно дешевші від земель житлової забудови. Але вони дорожчі від підмораторних земель ОСГ-призначення, розташованих у передмісті.

Землі, які не підпадають під дію мораторію, можна відчужувати, ділити, міняти їх цільове призначення тощо. Тут спрацьовує ринкова складова. Сьогодні, в час змін, друга хвиля кризи примушує ціни падати. Ще недавно на околицях міста продавали присадибні земельні ділянки в 10 соток за 35-45 тисяч доларів, а в його центрі – більше ніж за 100 тисяч. Сьогодні ж у напрямку Білої Криниці і Городища в прайс-листах агентств нерухомості виставлені ціни від 4000$ за садову ділянку і від 8000$ за 10-15 соток під житлову забудову, а в центрі міста ціни на присадибні земельні ділянки впали більше ніж удвічі.

Інша ситуація з підмораторними земельними ділянками, які виділені в натурі власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства. Вони не будуть представлені на вільному ринку ще, як мінімум, до 1 січня 2013 року. Хоча є випадки, коли ці підмораторні приватні земельні ділянки відчужуються. Як правило, це стосується їх викупу в державну чи комунальну власність для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності. Відчужуються такі ділянки під об’єкти національної безпеки і оборони; об’єкти транспортної та енергетичної інфраструктури (дороги, мости, естакади, магістральні трубопроводи, лінії електропередач, аеропорти тощо); об’єкти природно-запо­відного фонду; кладовища.

Якщо земельні ділянки не можна вільно відчужувати на ринку, значить їх вартість визначається не ринком, а нормативно-правовими документами. Мало того, є конкретний алгоритм визначення їх вартості, який прописаний в статті 19 Закону України «Про оцінку земель».

Згідно з ним вартість підмораторної земельної ділянки визначається на основі доходу від використання ділянки тільки під сільськогосподарське призначення. А це означає, що нема законодавчої можливості оцінювати ділянку біля траси, передбачаючи її майбутнє використання під придорожнє кафе чи АЗС. Законом встановлена чітка імперативна вимога оцінювати, враховуючи тільки сільськогосподарське призначення. Так само не можна визначити вартість земельних ділянок, виділених для ведення товарного с/г виробництва, як під житловий будинок або об’єкт торгівлі чи промисловості. За вищеназваним алгоритмом слід визначати дохід від ділянки з урахуванням її використання тільки за цільовим призначенням (від сільськогосподарської діяльності). А яка сьогодні рентабельність с/г виробництва? Низька! Відповідно і вартість земельних часток (паїв) – низька. На сьогодні це еквівалент 3 – 8 тисяч доларів за гектар. До речі, це актуально для Рівного, бо для розширення кладовища «Нове» в мікрорайоні «Молодіжне» за пай, при вилученні, заплатять суму, еквівалентну приблизно 15 000 – 20 000 доларів.

Та й взагалі, місто оточують підмораторні земельні ділянки Рівненського району, виділені в натурі власникам земельних часток (паїв). Більшість власників вважає, що ці землі мають таку ж ціну, що й землі житлової і громадської забудови. Але це не так. Коштують вони на порядок менше.

Окрім того, у разі неотримання згоди власника земельної ділянки на її викуп для суспільних потреб земельна ділянка може бути примусово відчужена у державну чи комунальну власність за рішенням суду. А суд буде посилатись на вартість земельної ділянки на підставі експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до закону.

Вартість сільськогосподарських земель не завжди визначається ринком. Вона може бути похідною від нормативних параметрів і алгоритмів, визначених нормативно-правовими актами. І не кожний оцінювач може легко впоратися з розв’язанням поставлених завдань. Шкода, що вони постійно прокручуються політиками, які «точно» знають, як оцінити будь-що: чи земельний пай, чи вітчизняну ГТС. Тут уже маємо справу з популізмом на повну котушку.

Людмила ТУРОВСЬКА

Наша довідка: Підмораторні земельні ділянки – ділянки для ведення товарного с/г виробництва чи виділені в натурі власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства (ОСГ)…

Земельні ділянки, що не підпадають під дію мораторію – земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення ОСГ», якщо такі земельні ділянки перейшли у власність громадян України внаслідок надання їх за рішенням відповідних органів влади і придбані у власність на підставі цивільно-правових правочинів (купівля-продаж, міна, дарування тощо).

  Article "tagged" as:
  Categories:
write a comment

0 Comments

No Comments Yet!

You can be the one to start a conversation.

Add a Comment

Your data will be safe! Your e-mail address will not be published. Also other data will not be shared with third person.
All fields are required.